二手房买卖的买受方的风险防范

 随着房价的上涨,房屋在居民财产中的比重越来越高,随着二手房的交易近今年来得活跃,二手房买卖的纠纷在逐年增多.二手房买卖中作为出卖方的风险在于出卖后不能取得房款,而买受人的主要风险则较多,主要主要有不能正常使用房屋的风险和房屋不能过户的风险,根据笔者近今年代理房屋买卖的经验,总结二手房买受方主要有如下风险.

 1、出卖的房屋在签订存量房买卖合同时被司法机关/行政机关查封或其他形式的权利限制,买受人将无法取得房屋权属登记从而取得房子的所有权,只能通过确认合同无效或撤销合同追回购房款,但也存在执行不能得风险.

 2、买受人签订了买卖合同支付了大部分购房款未来得及办理房屋权属登记后被法院查封,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”买受人通过提起执行异议的方式维护自身权益,如被驳回则继续提起执行异议之诉.如果买受人不能证明房屋是由于自身条件受限制未能及时办理房屋权属登记的,法院将有权继续查封.

最新的九民会议纪要对此127.条作了新的解读，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

3、出卖房屋未取得共有人同意,物权法第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于共同共有如果未取得其他共有人同意房屋买卖合同是无效的,对于按份共有出卖人的份额不够三分之二或其他共有人放弃优先购买权的也无效,

4、出卖房屋被其他人租赁或以其他方式占有导致买受人无法正常使用房屋.法谚语”买卖不破租赁”,买卖双方的买卖关系对承租人的使用不构成影响,如果购买房屋自住因租赁关系而不能使用.

5、房屋存在抵押房屋转让未经抵押权人同意. 房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后，转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。买受人买卖未经抵押权人同意的抵押房屋可能导致合同无效或者因抵押权人行使抵押权导致其利益受损.。大量的房屋都是通过银行按揭贷款或者公积金贷款购买的，买受人买此类房屋应该取得债权人同意或者约定出卖人归还借款解除抵押。

6、出卖人未及时支付物业费水电费从而给买受人使用房屋造成影响.

7、买卖双方权利履行的先后流程没有约定或约定不明的,二手房买卖合同中,涉及到签订定金合同/支付定金办理解除抵押签订正式合同/房款支付/办理网签约登记交付房屋办理房屋权属证书等关键节点,对节点的履行先后没有约定或约定不明,造成双方在履行中出现扯皮,到置合同难以履行。

8、经济适用房拆迁安置房限价房等权利限制房屋,限制条件没有解除造成房屋无法及时过户。

9、房屋所在土地的使用权将近临近,我国的土地法规对不同用地设置了不同的土地使用年限,商住用地使用权限为40年,如果购房者购买了已经土地使用权临近的房屋将面临补交土地出让金的风险。

10、购买房改房小产权房等无法取得产权证书的房屋,对于没有取得房屋权属证书的房屋司法实践中是不予处理等待房屋权属证书下来后才予以处理。

 笔者通过多年的经验提醒购房者通过如下途径防范风险:

1、要求出卖人提供房屋产权证书户口本身份证件结婚证等认真核对房屋的权属状况,使用年限,用途,房屋性质等.

2、和出卖人一道去房屋产权产籍管理处查询并打印房屋信息,单纯的房屋产权证书不能反映房屋权利的全部,通过查询才能了解到房屋是否存在被行政机关或司法机关采取权利限制等措施/房屋是否存在抵押等影响权利实现.

3、到房屋处实地走访查明房屋是否被出租或被其他人占有等影响房屋使用的情形,到物业处了解房屋物业费等费用的缴纳情况.

4、签订房屋买卖合同时全面的约定双方的权利义务交易流程违约责任等,对于一些特殊的房屋约定特殊条款,对于买方人来说不要一次性支付房款,而是根据签约解除抵押清理物业费交付房屋办理房产证等节点支付房款,完成某一节点支付一定的房款.近年来房价上涨过快,存在出卖方大量违约的现象,很多人宁可支付违约金也要违约反悔,买方可将房屋因上涨造成的差价作为损失约定到合同之中.

  最后提醒,房屋虽宝贵,风险须防范.